Una dintre cele mai importante noutăți ale noului Cod Funciar este reglementarea regimului juridic pentru terenurile aflate în paragină sau abandonate, o problemă agricolă și economică tot mai amplă. Conform estimărilor oficiale, în prezent peste 70–75 de mii de hectare de terenuri agricole nu sunt lucrate, iar fenomenul este mai pronunțat în zona de centru a Republicii Moldova. Informațiile se conțin în analiza expertului Iurie Rija.
.jpg)
Totuși, este de remarcat că, cu 10 ani în urmă situația era și mai șubredă - în paragină se aflau circa 250 mii hectare teren agricol. Deși există multiple cauze, principalele sunt migrarea masivă a populației active și pierderea interesului pentru agricultură din cauza creșterii costurilor de prelucrare, mai ales în cazul parcelelor mici. Terenurile lăsate în paragină, pe lângă faptul că nu sunt valorificate, devin un pericol pentru exploatațiile vecine din punct de vedere fitosanitar.
Noul Cod Funciar oferă o soluție juridică aplicabilă pentru situația dată, introducând posibilitatea ca autoritățile publice locale să transmită terenurile respective în arendă temporară. În prezent, Iurie Rija există o concurență acerbă pentru terenuri agricole - în 2011 o cotă de 1,75 ha valora 4.000 de lei, iar acum ajunge la 80.000 de lei.
„Mecanismul prevede în primul rând obligativitatea notificării proprietarului cu privire la starea de neîngrijire a terenului. Acesta trebuie să fie somat în scris să întreprindă acțiuni de întreținere când terenul este infestat cu buruieni sau dăunători care afectează direct culturile învecinate. Evaluarea unor asemenea situații se face exclusiv pe baza constatării grupului de lucru de la primărie în care va intra și un reprezentant ANSA, și în unele cazuri un reprezentant al Direcției Agricole Raionale. Aceștia se vor deplasa în teren pentru a evalua situația la fața locului. Terenurile aflate în paragină dar care nu cauzează daune directe din punct de vedere fitosanitar nu fac obiectul aplicării acestei măsuri, întrucât în unele cazuri, ele contribuie chiar la regenerarea naturală a solului”, a subliniat expertul.
Conform articolului 22 alin. 1-e) în obligațiile proprietarului de terenuri intră neadmiterea acțiunilor ce ar putea afecta cantitativ sau calitativ terenurile vecine. Dacă proprietarul este identificat - se aplică Codul Contravențional și nu codul Funciar. Amendă este de la 600 la 2.400 de lei. În situațiile în care proprietarul nu poate fi identificat, autoritatea locală are dreptul să transmită terenul în arendă pentru o perioadă care nu depășește 5 ani. În această perioadă este permisă prelucrarea pământului și plantarea culturilor anuale. Plantarea culturilor multianuale nu este permisă, iar dreptul de proprietate nu este afectat.
Proprietarul își poate relua oricând dreptul de folosință asupra terenului, printr-o simplă cerere scrisă adresată primăriei. În practică, acesta are trei opțiuni: fie așteaptă expirarea contractului, fie solicită încetarea imediată și permite arendașului să recolteze cultura deja plantată, fie achită arendașului contravaloarea culturilor înființate pentru anul agricol în curs. Acest mecanism este prevăzut expres de articolul 36 alin. 3 din Cod, care stipulează că se transmite doar dreptul de folosință, nu cel de proprietate. Sumele obținute din arendă sunt gestionate într-un cont special creat de primărie, iar banii pot fi utilizați doar pentru acoperirea cheltuielilor administrative: constatarea în teren, organizarea licitațiilor sau notificările scrise. Restul banilor, conform art. 36 alin. 4 revin proprietarului în momentul în care acesta își revendică dreptul.
„Reforma dată a generat numeroase dezbateri în spațiul public, unii acuzând autoritățile de ingerință în dreptul constituțional de proprietate. Însă, în esență, Codul Funciar nu suspendă dreptul de proprietate, ci oferă o soluție temporară pentru terenurile neglijate. Articolul 36 punctele 2 și 3 clarifică în mod expres că administrarea temporară de către autoritatea publică locală nu împiedică înstrăinarea terenului de către proprietar și că revenirea acestuia asupra deciziei de transmitere în arendă este oricând posibilă- chiar dacă termenul de arendă încă nu a expirat. Mulți fermieri care practică activ agricultura în Moldova percep măsura dată ca fiind binevenită, întrucât terenurile neîngrijite pot afecta negativ exploatațiile vecine prin infestarea cu buruieni, boli și dăunători”, este de părere Iurie Rija.
Totuși, din perspectiva agricultorilor arendași pot apărea unele riscuri. Cele mai multe terenuri în paragină provin din foste plantații multianuale – vii și livezi vechi, care necesită defrișare. Terenurile pentru culturi anuale sunt, în marea lor majoritate, deja arendate. Costul defrișării unui hectar poate ajunge la 20–25 mii lei - o investiție majoră, în special într-un context în care parcelele sunt foarte fragmentate și rareori situate una lângă alta. În aceste condiții, defrișarea devine eficientă doar dacă este realizată pe o suprafață compactă de cel puțin 10 hectare, lucru dificil în practică, având în vedere reticența unor proprietari de a-și arenda pământul.
„Practic, agricultorii care totuși se încumetă să facă lucrările de defrișare sunt adesea nevoiți să le efectueze „în șiruri alternate” – adică la distanță de câțiva zeci de metri, între parcele nealocate, ca într-un joc de șah. Această organizare haotică face lucrările greoaie, costisitoare și uneori chiar neviabile economic- parcelele nu sunt situate una lângă alta și nu pot fi valorificate unitar”, explică expertul.
Potrivit lui, chiar dacă statul oferă o subvenție de circa 15 mii de lei per hectar pentru defrișare, beneficiarul trebuie să suporte restul costului din surse proprii, achitând oricum o sumă considerabilă de circa 10 mii de lei/ha. Totodată, subvenția este acordată doar în cazul în care terenurile defrișate sunt situate una lângă alta, în mod compact, condiție dificil de îndeplinit într-o realitate agrară marcată de o fragmentare extremă, specifică Republicii Moldova. În lipsa acestui caracter consecutiv al parcelelor, subvenția nu este eligibilă. În primul an, un agricultor poate ajunge să investească între 23 și 28 mii de lei/ha (incluzând defrișarea și plata arendei). Abia în al doilea an agricol, după obținerea subvenției, costul efectiv scade, dar rămâne oricum înalt – între 8 și 13 mii lei/ha.
„Problema se complică și mai mult prin faptul, că în orice moment, proprietarul își poate revendica terenul, iar arendașul este obligat să-l elibereze, în cel mai bun caz după recoltare, riscând astfel pierderea totală a investiției în defrișare”, evidențiază expertul.
În opinia sa, pentru a stimula totuși defrișarea și reactivarea acestor terenuri abandonate, este recomandabil ca, în primii doi ani, proprietarului care închiriază terenul în scopul defrișării și introducerii în circuit agricol - să nu i se perceapă plata arendei, oferind astfel un stimulent. De asemenea, mecanismul de subvenționare trebuie revizuit, astfel încât să permită acordarea sprijinului chiar și pentru suprafețele fragmentate, dacă acestea sunt învecinate și defrișarea a fost executată.
Un aspect care afectează negativ eficiența aplicării reformei privind terenurile în paragină este legat de nivelul exagerat al plăților de arendă stabilite pentru terenurile din proprietatea publică. În numeroase cazuri, prețul cerut la licitație depășește cu mult nivelul pieței, descurajând participarea agenților economici. Spre exemplu, în cazul unui lot de teren care aparține școlii profesionale din Cimișlia, pentru care s-a organizat licitație publică, Agenția Proprietății Publice a stabilit un preț de arendă de 6.000 de lei/ha, în condițiile în care terenul era nedefrișat, iar prețul de piață pentru terenuri similare este de aproximativ 3.000 de lei/ha. În absența interesului economic real, licitația nu a avut participanți, iar terenul a rămas neutilizat încă un an, în detrimentul atât al instituției de învățământ, cât și al comunității locale.
„Pentru a preveni asemenea situații, este necesară o revizuire a politicii de stabilire a prețurilor minime pentru arenda terenurilor publice, în special pentru cele aflate în stare neproductivă”, mai specifică Iurie Rija.
Un alt obstacol identificat de expert este absența unui sistem digital de monitorizare a terenurilor aflate în paragină. În prezent, această informație nu este gestionată în cadrul sistemului cadastral, ci este sistematizată separat de Agenția de Îmbunătățiri Funciare, ce creează dificultăți în integrarea datelor, supravegherea terenurilor și luarea deciziilor eficiente la nivel local. Fără digitalizarea acestui proces eficiența prevederilor din Codul Funciar rămâne limitată.
„O dificultate în implementarea acestei reforme trecută cu vederea constă în faptul că aproximativ 50% dintre proprietarii terenurilor agricole din Republica Moldova sunt decedați, iar moștenitorii acestora nu au perfectat încă dreptul de proprietate prin procedura notarială de succesiune. În lipsa unei persoane juridic recunoscute ca titular al dreptului de proprietate, administrațiile publice locale se vor confrunta cu obstacole reale în aplicarea prevederilor Codului Funciar. O soluție posibilă în acest sens este crearea unor registre temporare ale moștenitorilor identificabili. O altă soluție este ca primăriile să inițieze consultări cu comunitatea locală sau cu rudele cunoscute ale proprietarilor pentru a asigura transmiterea somărilor către o persoană în viață, susceptibilă de a continua procedura de succesiune”, afirmă expertul.
Totuși, Iurie Rija evidențiază că eficiența reală a acestei reforme va depinde în mare măsură de capacitatea administrațiilor publice locale de a aplica transparent și obiectiv prevederile legale. Organizarea procedurilor de licitație, aplicarea somațiilor și comunicarea cu proprietarii sau moștenitorii acestora reprezintă condițiile pentru ca terenurile în paragină să fie cu adevărat readuse în circuitul agricol. În special în cazul proprietarilor decedați, este important ca autoritățile locale să identifice și să informeze potențialii moștenitori, pentru a evita nemulțumirile și tensiunile sociale.
Noul Cod Funciar atribuie primăriilor responsabilități extinse, fără însă a le dota și cu resursele administrative necesare pentru a le îndeplini eficient. În prezent, multe primării din Republica Moldova se confruntă cu o lipsă acută de ingineri cadastrali calificați. Chiar și acolo unde aceștia există, fluctuația este mare – funcția este considerată instabilă, iar salariile mici, în jur de 7.000 – 8.000 lei/lună, nu oferă niciun stimulent real pentru continuitate sau performanță. În numeroase cazuri, funcțiile date sunt ocupate de persoane aflate aproape de vârsta pensionării sau deja la pensie, care nu se mai pot deplasa în teren sau nu mai sunt motivate să participe activ în procesele tehnice și administrative.
„În trecut, când funcția inginerului cadastral era subordonată Agenției Relații Funciare și Cadastru, specialiștii erau mai bine remunerați și activitatea lor era coordonată profesionist. În prezent implementarea corectă a Codului Funciar depinde tot mai mult de capacitatea financiară și organizatorică a fiecărei primării. O soluție în acest sens este ca salariile specialiștilor respectivi să fie preluate sau completate de o instituție care are interes direct în a face ordine în fondul funciar – Agenția Națională de Îmbunătățiri Funciare, fie Agenția Geodezie, Cartografie și Cadastru”, relevă expertul.
În plus, potrivit lui, va fi benefic ca primăriile să fie susținute în instruirea inginerilor cadastrali pe conținutul și aplicarea noului Cod Funciar, oferindu-le nu doar cunoștințele necesare, ci și salariu motivant. Funcționarii care implementează Codul trebuie să nu fie afiliați politic cu primarul localității, pentru a evita fluctuația în funcție. Secretarii la fel necesită anumite pregătiri juridice întrucât deseori aceștia întâmpină dificultăți în aplicarea normelor legale funciare. În absența unei reforme administrative complementare, care să consolideze resursele umane din primării, reforma funciară riscă să rămână doar un proiect ambițios pe hârtie.
„Reglementarea arendei pentru terenurile în paragină este una dintre cele mai necesare măsuri ale noului Cod Funciar, cu potențial de a reduce suprafețele neutilizate și de a proteja culturile din vecinătate. Totuși, aplicarea acesteia este complexă – pune o presiune pe administrațiile publice locale, care se confruntă cu lipsa de personal calificat, și este complicată de faptul că o mare parte dintre terenuri aparțin unor proprietari decedați, pentru care nu s-au finalizat succesiunile. În plus, o provocare este legată de realitatea că multe dintre terenurile abandonate sunt foste plantații multianuale și necesită lucrări costisitoare de defrișare. Cu toate acestea, beneficiile pe termen lung depășesc eforturile și riscurile implicate: reforma poate contribui la reactivarea resurselor agricole neutilizate, la creșterea productivității și la întărirea ordinii funciare în zonele rurale, oferind în același timp primăriilor un instrument legal clar pentru a interveni acolo unde proprietarii nu-și mai asumă responsabilitatea față de pământul pe care îl dețin”.
Acest articol face parte dintr-o analiză amplă realizată de Iurie Rija pentru revista Agroexpert. Întregul material poate fi citit în ediția tipărită a revistei a ediției din luna iunie.
